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作者:马卓纯通
来源:新生神似王宝强
发布时间:2019-09-14

大逃杀

中骏南昌限价项目发生塌陷 “无梁楼盖”再出事故

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  记者 | 马一凡

  前两年的高价地、限房价地逐步进入收尾及交付期,全国多地楼盘质量事故频发。

  8月1日,上市房企中骏集团(01966.HK)在江西南昌象湖新城的雍景湾项目的地下室车库顶板发生局部塌陷,坍塌区域面积达到500平方米。该项目三期皆已售罄,尚未交付,目前已被要求全面停工。

  项目5栋和6栋之间的坍塌现场(业主供图)

  事故背后有两大关键点:一是发生塌陷的部分使用了“无梁楼盖”结构,去年11月万科中山项目地下车库坍塌2000平方米,顶板结构也是无梁楼盖;二是此次发生事故的楼盘为南昌象湖新城首个限价项目,2017年中骏拿地时,即被限制未来售价为9000元/平方米,当时附近楼盘均价已过万元。

  出事项目公司为南昌骏捷房地产开发有限公司,为中骏的子公司,据天眼查,其法定代表人为中骏集团董事会副主席兼执行董事陈元来;设计单位为深圳中海世纪建筑设计有限公司;施工总承包单位为上海建工二建集团有限公司。

  据当地媒体报道,坍塌发生在凌晨4时20分,未造成人员伤亡,南昌市、县两级政府主管部门已成立专项调查组。

  中骏2017年6月拿下这块地时,总地价为5.27亿元,折合673万元/亩,楼面价4038元/平方米,规划9栋高层板式住宅,户数达5529户,首期按照政府限价9000元/平方米出售。

  从拿地到销售,这是当地限价地块里最“快”的项目之一——仅在拿地6个月后,首期1栋、2栋、6栋、7栋即在2017年12月22日入市销售。

  无论是周转速度还是采纳的建筑技术,似乎都指向了降成本。

  房企快周转是在跟金融杠杆赛跑,而近几年推广迅速的“无梁楼盖”技术,很大程度也是受低成本的经济利益驱使。

  无梁楼盖不设梁、楼板直接支承在柱上,多用于如商场、仓库等建筑上,最早于1900年代就在美国出现,在美国大量应用是在二战后。

  一名一线工程人员告诉界面新闻记者,无梁楼盖近些年在全国各地项目上使用较多,理论上来说这一技术可以提升净高、降低成本,但缺点是受重荷载能力弱,不能用于很高的建筑。

  另一名工程人员表示,目前高层住宅地下室常用的结构形式包括梁板式和无梁楼盖,无梁楼盖净空利用率高、成本低,比有梁楼盖更经济。无梁楼盖在理论设计上可以达到完美,但在实际施工中却经常出问题,原因往往包括:甲方为了节省成本不顾结构安全,减少载荷和钢筋;施工作业时不规范,如在局部区域堆土超载,或者重载货车在地下室顶板上开行运输物料。

  去年11月发生在广东中山市的万科中山古镇项目车库坍塌事故经调查分析,正是因为填土作业不符合操作规程,大型满载平板车停放位置不当,导致车库顶板过于集中荷载。

  更早之前,2017年8月19日,北京市石景山区西黄村A-E地块地下车库项目也曾发生顶板坍塌600平方米的事故,同样是无梁楼盖结构,最终北京主管部门查明,该项目从建设、设计、施工及监理等流程中全都存在问题,导致地下一层顶板部分板柱节点处冲切承载力不满足设计规范要求,建设单位违反规定要求降低工程质量标准,疏于管理。

  上述两个事故发生后,北京和广东的主管部门都曾发文要求严格排查无梁楼盖项目。

  北京曾要求各设计单位针对市内自2014年9月30日至今在施及在设计阶段的项目,开展地下室无梁楼盖设计自查工作。

  广东省住建厅则发文要求针对全省2010年以来所有房屋市政工程,开展地下室无梁楼盖专项排查整改,强调“终身负责制”。

  官方的严格表态,源于无梁楼盖事故一旦发生绝非儿戏。

  前车之鉴是韩国和平时期伤亡最大的伤亡事故,由于无梁楼盖结构的设计、施工发生问题,在韩国经济迅速发展的1995年,一座落成仅6年的百货大楼,在20秒钟内轰然崩塌,1500人被埋,最终造成超过500人死亡。最终韩国政府查明,发生事故的三丰百货店采用无梁楼盖设计,开发商曾大幅改动设计要求,取消承重柱、使用更细的钢筋,楼板变薄,且加大了整个商场的荷载。

  无梁楼盖结构对设计、施工的要求非常高,如今短短两年间,国内已有多个项目发生坍塌,敲响了安全警钟。

  中骏是一家总部位于上海的闽系房企,近几年规模增长迅猛,去年迈入500亿房企梯队,年销售额同比增长54.5%;今年上半年合同销售金额超370亿元,同比增长78%。像南昌这样的二线城市,以及强三线城市,是中骏的布局重点,2013年中骏南昌公司成立,其后发展迅速,在南昌拿下数个项目,同时还拓展九江、上饶、赣州,长期目标是要完成江西全省布局,“三年实现百亿”。

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  不过,中骏南昌项目此前还出过几次问题,包括中骏尚城捆绑销售高价车位、中骏雍景湾违规售卖人防车位等。

  坍塌发生后,购房的业主们已经成立了相关微信群,高度关注后续质量检测情况。一名业主对界面新闻表示,他买房时的价格正是限价9000元/平方米,现在周边房价已经达到1.3万,退房并不划算,但现在地库坍塌让大家十分忧心楼盘整体质量问题,必要时会寻求说法或退房。

  中骏集团品牌部相关负责人对界面新闻记者表示,此次坍塌事件尚未对主体楼产生次生影响,事发具体原因尚在政府调查中,此外也在等待第三方的检测结果。

  针对限价房成本问题,上述人士表示,公司没有不负责任地压成本,对于已经购房的业主,将会负责到底。

责任编辑:常福强

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